Akademik Veri Yönetim Sistemi
İdealkent, cilt.15, sa.41, ss.630-665, 2023 (Hakemli Dergi)
Heterojen yapısı nedeniyle, konut piyasası tek bir homojen piyasa yerine farklı homojen gruplara,
özellikle benzer mekânsal, çevresel, konumsal ve fiziksel özelliklere sahip alt piyasalara bölünerek
daha iyi analiz edilmektedir. Bu makale, Ankara metropolitan alandaki mevcut satılık konut arzını
kullanarak konut alt piyasalarını tartışmayı amaçlamaktadır. Bu bağlamda, ilk olarak konut piyasasını anlamak için şehir bütünü için yapılan analizin gerçekçi bir konut fiyatı yapısını yansıtıp yansıtmadığını incelemektedir. İkinci olarak, mahalle bazında ortalama hane halkı gelirine dayalı sosyoekonomik alt piyasaların ve ilçelerin konumuna göre mekânsal alt piyasaların Ankara metropolitan
alan için belirleyici olup olmadığı sorusunu yanıtlamayı amaçlamaktadır. Veriler, Türkiye'nin en
büyük emlak sitelerinin birinden Ocak-Eylül 2021 tarihleri arasında elde edilmiştir. Ankara'nın dokuz merkez ilçesindeki farklı mahallelere ait veriler hedonik regresyon modeli ile analiz edilmiştir.
Ampirik sonuçlar, tek bir piyasanın gerçekçi bir fiyat yapısını etkili bir şekilde yansıtmamasına karşın, ilçelere göre konumun ve mahallelere göre ortalama hane halkı gelirinin her bir alt piyasada konut fiyatını etkilediğini ortaya koymuştur. Çalışma sonucunda her alt piyasanın kendine has dinamikleri olduğu ve her alt piyasadaki fiyat yapısının farklı değişkenlere bağlı olduğu sonucuna varılmıştır. Ankara için mekânsal alt piyasalar, sosyo-ekonomik alt piyasalardan daha fazla açıklama gücüne sahiptir
The housing market consists of heterogeneous products with different housing characteristics. Due to its heterogeneity, the housing market is better analyzed by dividing it into different homogeneous groups, especially submarkets with similar spatial, environmental and physical characteristics, rather than a single homogeneous market. This article discusses the housing submarkets by using the current housing supply in Ankara. In this context, it investigates whether the analysis for the city as a whole reflects a realistic housing price structure. Moreover, it seeks an answer the question of whether socio-economic submarkets based on average household income by neighborhood and spatial submarkets based on location by district are determinant for Ankara. Data were collected from one of Turkey's largest real estate websites on the dwelling units being advertised for sale in the nine central districts of Ankara between January and September 2021. Data were analyzed by hedonic regression model. Empirical results reveal that although a single market does not effectively reflect a realistic price structure, location by districts and average household income by neighborhood do affect the price of housing in each submarket. Each submarket has its own dynamics and the housing price structure in each submarket depends on different variables. For Ankara, spatial submarkets have more explanatory power than socio-economic submarkets.